Biens immobiliers à l’étranger : ce qui change pour vous (et pour le fisc)

Vous possédez un bien immobilier à l’étranger ? Alors, vous n’êtes pas sans savoir que le régime fiscal désavantageux qui pénalisait ces immeubles n’est plus qu’un souvenir. En 2022, sur votre déclaration d’impôts, vous pourrez – pour la première fois – déclarer les biens immobiliers situés à l’étranger de la même manière que ceux situés en Belgique. Une bonne nouvelle pour votre portefeuille ? Oui, même s’il faut voir cela au cas par cas…

Une maison de campagne en Bourgogne ? Une propriété dans le Var ? Un appartement en Espagne ? Une villa en Algarve ? Comme environ 120.000 Belges, vous êtes peut-être propriétaire d’un bien immobilier à l’étranger.

Biens à l’étranger : désormais taxés sur base d’un RC

Comme vous le savez sûrement, une nouvelle fiscalité pour les biens immobiliers à l’étranger est désormais d’application. En effet, les biens à l’étranger appartenant à des Belges seront dorénavant taxés sur la base d’un revenu cadastral « à la belge ». Ce RC « à la belge » vous a sans doute déjà été attribué par l’administration fiscale et devra être repris dans votre déclaration à l’impôt des personnes physiques à partir de l’exercice d’imposition 2022 (revenus 2021). Bref, nous y sommes…

Une bonne affaire?

Bref retour en arrière pour comprendre. En février 2021, le législateur belge, qui s’était fait tirer l’oreille par la Cour de Justice européenne, a modifié la fiscalité des biens immobiliers sis à l’étranger pour mettre un terme à l’inégalité de traitement fiscal entre les biens immobiliers étrangers et les biens immobiliers belges, lesquels étaient moins lourdement taxés que les premiers.

Pour les immeubles étrangers que vous utilisez exclusivement vous-même ou que vous donnez en location à des personnes privées, vous n’êtes plus imposé sur la base de la valeur locative brute déclarée, mais sur la base du revenu cadastral (RC) . En pratique, vu la façon dont il est calculé,  le revenu cadastral est généralement nettement inférieur au loyer ou à la valeur locative réelle. C’est donc plutôt une bonne affaire…

À qui le nouveau régime s’applique-t-il ?

Ce nouveau régime concerne les résidents belges (personne physique ou morale) détenant un ou des immeubles étrangers, lesquels se verront attribuer un revenu cadastral qui servira de base pour calculer la base imposable des revenus de ces biens.

Comment le RC des biens étrangers est-il calculé ?

Ces derniers mois, le fisc – via son Administration Mesures et Évaluations, l’ancien « cadastre », – a calculé un revenu cadastral pour les biens immobiliers étrangers appartenant à des résidents belges.

Tous les contribuables concernés devaient fournir les informations nécessaires avant la fin 2021. Ceux qui ne l’ont pas encore fait doivent le faire dès que possible, sous peine d’une amende administrative pouvant aller de 250 euros à 3.000 euros. Vous pensez tromper le fisc en « oubliant » de le déclarer votre bien immobilier ? C’est un mirage ! Avec l’échange automatique de données financières entre les pays, le fisc est informé de l’existence de vos terrains et habitations situés à l’étranger.

Les revenus cadastraux des biens étrangers étant en principe désormais calculés, vous avez dû recevoir en mars ou en avril par courrier une notification de RC. Si vous n’avez pas encore reçu votre revenu cadastral, vous pouvez l’obtenir en 24 heures en déclarant votre bien via MyMinfin.

Nouveau propriétaire ?

Depuis le 1er janvier 2021, tout contribuable qui acquiert un immeuble situé à l’étranger doit obligatoirement le déclarer spontanément à l’administration fiscale dans les quatre mois de l’acquisition ou de l’aliénation. Si vous achetez, vendez ou héritez d’un bien à l’étranger, vous devez donc le déclarer de votre propre initiative aux autorités fiscales.

Quels impôts sur votre bien immobilier à l’étranger ?

L’imposition de vos biens étrangers par la Belgique se fait en fonction de l’existence ou non d’une convention préventive de double imposition entre la Belgique et ce pays.

°Cas 1 : avec convention préventive de double imposition

La Belgique a conclu ce type de convention avec la plupart des pays où les Belges se plaisent à établir leurs résidences secondaires : la France, l’Espagne, les Pays-Bas, l’Italie, le Portugal, la Suisse, l’Autriche et la Turquie. Généralement, cette convention accorde le pouvoir d’imposition au pays dans lequel se trouve le bien immobilier. La Belgique doit alors accorder une exonération fiscale.

Il peut cependant y avoir des conséquences fiscales en Belgique. La Belgique vous accordant une exonération « sous réserve de progressivité», le bien étranger peut entraîner une imposition plus élevée de vos autres revenus sur lesquels vous payez des impôts en Belgique. Concrètement, le fisc tient compte des revenus étrangers pour déterminer le taux d’imposition applicable sur vos autres revenus. Plus vos revenus étrangers sont élevés, plus la pression fiscale sur vos autres revenus est grande.

°Cas 2 : sans convention préventive de double imposition

Si la Belgique n’a pas conclu de convention de double imposition avec le pays où se trouve votre bien, l’impôt dont vous êtes redevable en Belgique sur ce bien immobilier est divisé par deux, à condition que vous ayez déjà payé à l’étranger des impôts sur le bien.

L’impact du nouveau régime fiscal sur votre impôt dépendra de chaque situation concrète. Mais les experts estiment que le nouveau régime sera légèrement plus avantageux. Comme le revenu cadastral est encore basé sur la valeur locative en 1975, la nouvelle base imposable sera souvent inférieure à la valeur locative.