En bref
Les revenus tirés d’une location Airbnb ou d’une autre plateforme ne sont pas automatiquement des revenus immobiliers classiques.
- La qualification des revenus dépend du caractère professionnel de l’activité et de l’existence de services accessoires payants.
- Dans une location privée meublée, les loyers se répartissent entre revenus immobiliers (revenu cadastral) et revenus mobiliers taxés à 30 %.
- Des services accessoires facturés (ménage, petit-déjeuner, linge) créent une troisième catégorie : les revenus divers, taxés à 33 %.
- Pour la TVA, la durée de la location et les services proposés déterminent si le régime de TVA s’applique.
En Belgique, deux questions déterminent principalement le traitement fiscal :
- La location constitue-t-elle une activité professionnelle, notamment parce qu’elle est régulière, organisée et exercée dans un but lucratif ?
- Des services accessoires payants sont-ils proposés, comme le ménage, le petit-déjeuner, l’accueil ou la fourniture de linge ?
Selon la réponse, les revenus peuvent être considérés comme immobiliers, mobiliers, divers ou professionnels.
Comment déclarer les revenus ?
Pour une location privée meublée, une partie des loyers est donc considérée comme un revenu mobilier.
À défaut de ventilation spécifique, 40 % du loyer total est attribué aux meubles.
Sur cette partie, un forfait de frais de 50 % peut ensuite être appliqué.
| NON PRO, sans services accessoires | NON PRO, avec services accessoires | PRO, avec ou sans services | |
|---|---|---|---|
| Qualification des revenus | Revenus immobiliers + revenus mobiliers (meubles) | Revenus immobiliers + mobiliers + revenus divers (services) | La totalité en revenus professionnels |
| Bien immobilier bâti | Revenu cadastral non indexé Code 1106 / 2106, cadre III. Taux progressifs | Revenu cadastral non indexé Code 1106 / 2106, cadre III. Taux progressifs | Bénéfices : 1600 / 2600 (cadre XVII) ou profits : 1650 / 2650 (cadre XVIII). Taux progressifs des revenus professionnels |
| Meubles (mobilier) | Revenus locatifs nets Code 1156 / 2156. Taxés à 30 % |
Revenus locatifs nets Code 1156 / 2156. Taxés à 30 % |
Compris dans les revenus professionnels ci-dessus, sans ventilation |
| Forfaits (meubles) | Loyer meubles = 40 % du loyer total. Frais = 50 % du loyer meubles, ou frais réels hors intérêts | Loyer meubles = 40 % du loyer total. Frais = 50 % du loyer meubles, ou frais réels hors intérêts | Frais professionnels réels ou forfait légal |
| Services accessoires | Aucun | Indemnités brutes : 1200 / 2200 (cadre XV). Frais réels : 1201 / 2201. Taxés à 33 % | Compris dans les revenus professionnels ci-dessus |
| Prix global, loyer + services | Ventiler entre immeuble et meubles | Ventiler entre immeuble, meubles et services | Sans objet, tout est professionnel |
Et la TVA ?
Pour la TVA, la durée de la location et les services proposés jouent un rôle important.
Pour les logements de courte durée ayant une fonction similaire à celle d’un hôtel, un seul de ces trois services peut suffire pour rendre la location soumise à la TVA.
| Situation | Régime TVA |
|---|---|
| Location meublée de plus de 3 mois | Toujours exemptée de TVA |
| Location meublée de moins de 3 mois, hôtels et motels | Toujours soumise à la TVA |
| Location meublée de moins de 3 mois, établissements à fonction similaire |
Soumise à la TVA si au moins 1 des 3 services accessoires suivants est fourni :
|
| Si la location est soumise à la TVA | TVA à facturer aux hôtes, identification à la TVA, déclaration de commencement, déclarations périodiques, paiement de la TVA due et obligations comptables, sous réserve de régimes particuliers |
Points d’attention
- Si seule une partie du bien est louée ou si l’affectation change en cours d’année, le traitement du revenu cadastral doit être adapté à la situation réelle.
- La plateforme transmet également des informations fiscales sur les revenus perçus. Les relevés et fiches disponibles via Airbnb, Booking ou MyMinfin doivent donc être conservés.
- Les codes repris sous la forme X / Y correspondent respectivement au déclarant et au conjoint ou cohabitant légal.
- Enfin, d’autres régimes spécifiques peuvent s’appliquer, notamment pour certaines plateformes agréées dans le cadre de l’économie collaborative ou lorsque l’activité présente un caractère professionnel.
Exemple concret
Sophie, propriétaire
Prenons Sophie, propriétaire d’un appartement qu’elle loue ponctuellement sur Airbnb plusieurs fois pendant l’année. Elle ne fournit aucun service accessoire et son activité ne présente pas les caractéristiques d’une activité professionnelle.
Sur l’année :
- Loyers perçus : 12.000 €
- Revenu cadastral non indexé : 1.200 €
Partie immobilière
Pour la partie immobilière, Sophie ne déclare pas les 12.000 € de loyers réellement encaissés. Elle déclare le revenu cadastral non indexé, au code 1106 ou 2106. À titre d’illustration, si le revenu cadastral imposable après indexation et majoration atteint 3.864 €, ce montant est ajouté aux autres revenus imposables de Sophie. Il est donc soumis aux taux progressifs de l’impôt des personnes physiques, en fonction de sa tranche d’imposition.
Partie mobilière
Comme l’appartement est meublé, une partie du loyer est considérée comme un revenu mobilier. À défaut de ventilation spécifique :
- 40 % de 12.000 € = 4.800 € de revenus mobiliers bruts
- Un forfait de frais de 50 % peut ensuite être appliqué : 4.800 € × 50 % = 2.400 € de revenus mobiliers imposables
- Ces 2.400 € sont taxés à 30 % : 2.400 € × 30 % = 720 € d’impôt
Résultat
Sur ses 12.000 € de loyers Airbnb, Sophie ne paie donc pas simplement 30 % sur l’ensemble des revenus.
La taxation est répartie entre 3.864 € de revenus immobiliers imposables, soumis aux taux progressifs de l’impôt des personnes physiques, et 2.400 € de revenus mobiliers imposables, soit 720 € d’impôt sur cette partie.
Cet exemple suppose une location privée, meublée et sans services accessoires. Si la location devient une véritable activité professionnelle ou si des services complémentaires sont proposés, le traitement fiscal peut changer.
Et si Sophie avait proposé un petit-déjeuner ?
Imaginons que Sophie ait facturé 500 € de petits-déjeuners sur l’année.
Si son activité reste occasionnelle et non professionnelle, ces 500 € constituent des revenus divers.
Sans tenir compte de frais déductibles :
500 € × 33 % = 165 € de taxation supplémentaire
Elle aurait donc 165 € d’impôt en plus sur ce service, en plus de la taxation déjà applicable à la partie immobilière et mobilière de la location.
À retenir
- Une location Airbnb n’est pas automatiquement taxée comme un simple revenu immobilier.
- Dans une location privée meublée, il faut généralement distinguer la partie immobilière et la partie mobilière.
- Si des services accessoires sont facturés, une troisième catégorie de revenus peut apparaître.
- Et lorsque l’activité devient régulière et organisée au point d’être considérée comme professionnelle, l’ensemble des revenus peut basculer en revenus professionnels.
- Vous louez un bien via Airbnb, Booking ou une autre plateforme et vous avez un doute sur la manière de déclarer vos revenus ? Parlez-en à votre gestionnaire afin de vérifier le traitement fiscal applicable à votre situation.
Vous avez des biens privés en location ?
Discutez-en avec votre expert-comptable chez Fiscal Team afin d’avoir le bon calcul de taxation et d’éviter des mauvaises surprises par après.
